Baufinanzierung Ratgeber: Was es zu beachten gilt

(Berlin, 13.03.2012) Die Notwendigkeit einer Baufinanzierung bedingt das Einholen von Informationen und den Erwerb von möglichst viel Sachkenntnis im Vorfeld. Damit soll verhindert werden, über überteuerte oder falsch angelegte Finanzierungen zu stolpern und in finanzielle Probleme zu geraten. Es ist ratsam, die wichtigsten Eckdaten von vornherein an die individuelle Situation anzupassen und damit bei möglichst vielen Anbietern anzufragen. Unter Umständen stellt sich bei der Analyse der eigenen finanziellen Situation sogar heraus, dass eine Baufinanzierung zu risikoreich wäre und das Projekt lieber aufgeschoben werden sollte, bis mehr Eigenkapital zur Verfügung steht. Da es in den meisten Fällen um eine der bedeutendsten persönlichen Entscheidungen im Leben des Immobilieninteressenten geht, sollten alle Optionen und Möglichkeiten in Ruhe durchdacht und mögliche Alternativen einbezogen werden.

Die Eckpfeiler einer Baufinanzierung – was sollte im Einzelnen festgelegt werden?

Vor allen anderen Punkten steht die Frage nach dem Fremdkapitalbedarf. Wie hoch muss das Darlehen wirklich sein, damit der geplante Immobilienerwerb erfolgen kann? Experten empfehlen eines Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent – allerdings kann dies je nach persönlicher Situation variieren. Besteht z.B. einen gehobenes, relativ sicheres Einkommen, kann unter Umständen auch eine Vollfinanzierung in Betracht kommen. Grundsätzlich sollte aber die Fremdkapitalaufnahme so gering wie möglich gehalten werden, ohne dass sämtliches vorhandenes Eigenkapital aufgezehrt wird. Freies Kapital wird unter Umständen für Nebenkosten oder unvorhergesehene Ereignisse benötigt. Steht die Darlehenshöhe fest, müssen Finanzierungsform und die dafür notwendigen Charakteristika (wie Tilgungsart und –höhe, Sollzinsbindungsfrist, Flexibilisierungsmöglichkeiten usw.) gefunden werden. Insbesondere sollte dabei ein Augenmerk auf die Höhe der regelmäßigen Tilgung gelegt werden. In Abhängigkeit von Tilgungssatz und Sollzinshöhe ergibt sich nämlich die regelmäßige finanzielle Gesamtbelastung, die aus dem vorhandenen Einkommen bestritten werden muss. Wird hier zu wenig Spielraum eingeplant, kann dies schnell in Rückzahlungsproblemen münden. Auf der anderen Seite sollten deshalb eine möglichst großzügige Regelung hinsichtlich einer möglichen Anpassung des Tilgungssatzes und auch die kostenfreie Berücksichtigung von Sondertilgungen vereinbart werden. Liegen diese Einzelheiten fest, kann ein Konditionenvergleich mit einer möglichst breiten Zahl an Anbietern erfolgen.

Welche generellen Finanzierungsformen gibt es?

Es existiert eine Reihe von möglichen Finanzierungsformen, die ggf. auch untereinander kombiniert werden können. Die wohl bekannteste und am weitesten verbreitete Form ist das Annuitätendarlehen. Der Vorteil liegt hierbei darin, dass meist eine langjährige Zinsbindungsfrist vereinbart ist, was die Rückzahlungen sehr gut planbar macht. Die Rückzahlung erfolgt immer in gleich hohen Raten (den Annuitäten). Im Gegensatz dazu kann auch ein variabel verzinsliches Darlehen aufgenommen werden, das meist günstiger, aber durch die regelmäßigen Zinsanpassungen an die Marktgegebenheiten auch schlechter planbar ist. Eine mögliche Abart stellt das Cap-Darlehen dar, welches ein variables Darlehen mit einer vereinbarten Zinshöchstgrenze ist. Daneben existieren die ebenfalls weit verbreiteten Formen des Bausparens mit anschließendem Bauspardarlehen oder auch das Bausparsofortdarlehen, welches ein vorgelagertes endfälliges Darlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag ist. Unbedingt zu prüfen sind auch die möglicherweise vorhandenen Ansprüche auf ein Förderdarlehen (z.B. von der KfW-Bank), da diese Darlehen sehr stark verbilligt sind und so den Fremdkapitalbedarf durch ein anderweitiges (teureres) Darlehen senken. Weitere Darlehensformen sind meist von speziellen Situationen (z.B. Forward-Darlehen oder Auslandsfinanzierung) oder vom Beschäftigungsstatus (z.B. Beamtendarlehen) abhängig und im Einzelfall entsprechend zu prüfen.

Der Vergleich von Kreditangeboten

Es ist ratsam, die Anfrage an verschiedene Anbieter mit professioneller Hilfe (z.B. im Internet bei www.immokredit24.com) vorbereiten zu lassen. Da viele Optimierungsoptionen bedacht werden müssen, kann so bereits im Vorfeld auf eine effektiven Vergleich und möglichst günstige Angebote hingearbeitet werden. Das Anschreiben „von Hand“ seitens des Darlehensinteressenten an einige Anbieter macht wenig Sinn, da dies nicht die notwendige Marktbreite abdeckt. Auch schon ein augenscheinlich geringer Unterschied beispielsweise bei den Sollzinsen kann auf die Dauer der Jahre gesehen einen erheblichen Unterschied bei der finanziellen Gesamtbelastung ausmachen. Sind die 3 oder 4 besten Angebote ausgefiltert, kann vor dem Abschluss auch ggf. nochmal nachverhandelt werden. Tipp: Die Profis können bereits im Vorfeld einer Anfrage beurteilen, welche Angebotskonditionen in Etwa dabei herauskommen werden!

Fazit

Wer eine Baufinanzierung plant, sollte vorher Expertenrat einholen. Nicht alles kann man selbst wissen und die guten Ratschläge gibt es bei seriösen Anbietern kostenlos. Viele wichtige Punkte sind zu bedenken, schließlich handelt es sich bei einer Baufinanzierung um ein langfristiges und immer relativ kostenintensives Projekt, das den Lebensstand erhöhen und nicht den finanziellen Ruin bringen soll. Ausführlich Informationen und weiterführende Seiten findet der Interessent unter www.immokredit24.com.

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