EinfamilienhausFür den Erwerb oder den Bau einer Immobilie wird in den meisten Fällen eine entsprechende Immobilienfinanzierung benötigt. Eine Baufinanzierung sollte dabei nicht nur günstig konditioniert, sondern auch individuell passend und möglichst flexibel gestaltet sein.Dabei spielen die persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Antragstellers eine bedeutende Rolle. Was sollte der Interessent vor Beginn eines solchen Projektes beachten und wo lauern die „Fallen“?

Am Anfang steht die Information

Vielleicht ist die Immobilie selbst schon gefunden, aber das richtige Finanzierungskonzept fehlt noch – oder aber der Interessent möchte erst eine „Machbarkeitsanalyse“ starten, bevor er sich weiter nach der passenden Immobilie umschaut: Wie auch die Situation sein mag, eminent wichtig ist die möglichst umfassende Information über Funktionsweise, Marktkonditionen und Optimierungsmöglichkeiten BEVOR eine Unterschrift unter einen Vertrag gesetzt wird. Wer das selbst nicht leisten kann (oder will), sollte sich einen möglichst neutralen und professionellen Berater holen – dies kann ein Finanzberater sein oder auch ein professionelles Finanzportal im Internet wie beispielsweise gewerbliche-finanzierung.com.

Tipp: In der Regel sind die Angebote von Finanzierungsvermittlern für den Kunden kostenlos, da dieser über die Vermittlungsprovision Einnahmen erzielt.

Grundregeln für eine erfolgreiche Finanzierung

Eine Finanzierung, die tragbar ist und den Kreditnehmer nicht zu sehr einschränkt, kann nur durch eine detaillierte und langfristige Planung erreicht werden. Da die Rückzahlungsfähigkeit über Jahre hinaus erhalten werden muss, sollte sich der Interessent vor dem Abschluss eines Finanzierungsvertrages genau klar werden, welche Belastungen auf ihn zukommen. Hierzu zählen die regelmäßig zu zahlenden Raten aus dem Darlehen, die Nebenkosten (wie z.B. Notar, Grundbuchkosten, Versicherungen und laufende Kosten der Lebenshaltung wie Strom, Wasser, Kleidung, Essen usw.).

Die Darlehenssumme sollte immer so hoch bemessen sein, dass sie zusammen mit dem vorhandenen Eigenkapital (Experten empfehlen einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20-25%) mehr als die reinen Bau- oder Erwerbskosten hergibt: Denn allein mit dem Bau bzw. dem Kauf ist es nicht getan! Es treten immer zusätzliche Kosten auf, auch wenn beispielsweise unvorhergesehene Ereignisse eintreten – egal ob im Zusammenhang mit der Immobilie oder bei anderen Dingen im eigenen Leben.

Beachtet werden muss allerdings, dass die Immobilie nur bis zu einem gewissen Grad beliehen werden kann. Die übliche Grenze liegt hierbei etwa bei 60%. Wird darüber hinaus Fremdkapital benötigt, werden die Konditionen ungünstiger und die Anbieterzahl geringer. Die richtige Strategie ist also entscheidend: Es sollte trotz der notwendigen Raten jeden Monat immer eine Summe aus den persönlichen Einnahmen übrig bleiben, welche zur Abdeckung von weiteren Kosten oder einfach als Rückhalt verwendet werden kann. Wer bereits vor Beginn des Projektes über einen hohen Anteil Eigenkapital verfügt, hat deutlich bessere Karten bei Konditionierung und Rückzahlungsfähigkeit.

Welche Finanzierungsvarianten gibt es?

Neben den Zinskosten ist auch die Flexibilität einer Finanzierung von Bedeutung. Ja nach individueller Situation kann es beispielsweise lohnenswert sein, eine erhöhte Flexibilität (z.B. durch eine Tilgungssatzanpassung oder die Möglichkeit zu kostenfreien Sondertilgungen) zu vereinbaren oder doch lieber eine bessere Planbarkeit mit geringstmöglichen Kosten. Die Suche nach der passenden Finanzierung beginnt dabei schon mit der Auswahl der richtigen Finanzierungsvariante:

Kaufen statt MietenDie gängigsten Varianten sind das klassische Annuitätendarlehen, das variable Darlehen, das Cap-Darlehen, Finanzierung mittels Bausparvertrag und das Konstantdarlehen.

Geprüft werden sollte auch, ob der Arbeitgeber bereit ist, einen Betrag für das Vorhaben als günstiges Darlehen zur Verfügung zu stellen – hier spricht man vom sog. Arbeitgeberdarlehen, was bei größeren Firmen durchaus nicht unüblich ist. Unter den klassischen Darlehen ist das Annuitätendarlehen die am weitesten verbreitete Variante. Da es durch kontinuierlich gleichbleibende Raten gekennzeichnet ist, kann der Darlehensnehmer hervorragend planen.

Manko: Am Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist (welche meist zwischen 10 und 20 Jahren liegt) verbleibt in den meisten Fällen eine Restschuld, die anschlussfinanziert werden muss.

Das variable Darlehen und das Cap-Darlehen sind miteinander verwandt, denn sie sind gekennzeichnet durch einen variablen Zins, der in der Regel alle 3 Monate an das aktuelle Zinsniveau angepasst wird. So sind die Gesamtkosten zwar nicht exakt planbar, es besteht jedoch eine viel größere Flexibilität bei besseren Konditionen. Zu jedem Anpassungstermin besteht zudem die Möglichkeit, die bestehende Darlehensschuld in ein Annuitätendarlehen umzuwandeln.

Beim Cap-Darlehen ist der Zinssatz gegen einen geringen Aufpreis „gedeckelt“, d.h. überschreitet der Marktzins eine bestimmte Obergrenze, wird diese Obergrenze als maximaler Zinssatz in Anrechnung gebracht. Die Finanzierung kann auch über eine Bausparkasse stattfinden: Das klassische Bauspardarlehen erfordert jedoch eine langjährige Vorlaufzeit, bis der vereinbarte Darlehensbetrag „zuteilungsreif“ ist. Zudem sind die vereinbarten Bausparsummen meist nicht hoch genug und die Guthabenzinsen während der Ansparphase extrem niedrig. Das Konstantdarlehen hingegen ist eine Vorfinanzierung mit nachgelagertem Bausparvertrag, dessen Ablaufsumme dann als Tilgung verwendet wird. Welche dieser Formen nun für den Einzelnen ideal ist, kann niemand pauschal sagen. Deshalb ist es wichtig, eine genaue Analyse der eigenen Situation anzufertigen und sich über die Vor- und Nachteile der jeweiligen Finanzierungsvarianten detailliert zu informieren.

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Förderungen – KfW-Darlehen

Ein weiterer wichtiger Bestandteil einer Finanzierung sind mögliche Förderungen. Vor Inanspruchnahme einer „herkömmlichen“ Finanzierung sollte geprüft werden, ob Förderungen in Anspruch genommen werden können. Förderungen – wie z.B. verschiedene Fördermaßnahmen der staatlichen KfW-Bank – werden dabei als Förderdarlehen mit besonders günstigen Konditionen oder als Zuschuss gewährt. Es kann sich lohnen, über Veränderungen an der Immobilie nachzudenken, wenn dadurch höhere Förderansprüche entstehen. Insbesondere die Bereiche Energieeffizientes Bauen und Barrierefreies Wohnen werden mit relativ hohen Sonderdarlehen bzw. Zuschüssen gefördert. Es besteht die Möglichkeit, Förderkredite mit einem Bankkredit zu kombinieren, um so eine günstigere Gesamtfinanzierung zu erhalten.

Der Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote

Um verschiedene Finanzierungsangebote aussagekräftig vergleichen zu können, ist es wichtig, eine entsprechend abgestimmte Anfrage an möglichst viele Anbieter zu stellen. Diese sollten neben der benötigten Darlehenssumme auch die wichtigsten Baufinanzierung VergleichEckpunkte enthalten, die im Vorfeld bereits auf die individuelle Situation zugeschnitten wurden – wie z.B. die Art der Darlehens, ggf. die Zinsbindungsfrist, den Tilgungssatz und gewünschte Flexibilisierungsmerkmale wie Sondertilgungen und ggf. Tilgungssatzanpassungen.

Aufpassen muss der Antragsteller dabei nicht nur bei den angebotenen Zinskonditionen, sondern auch bei möglichen Nebenkosten und den weiteren Vertragsmerkmalen. Insbesondere wichtig ist der anfängliche effektive Jahreszins, den alle Kreditinstitute für Darlehensangebote ausweisen müssen. Hierin enthalten sind nämlich die auf den nominalen Darlehensbetrag bezogenen Gesamtkosten für den Kredit, die in der Regel höher liegen als die reinen Kosten für die nominalen Zinsen.

Allerdings sind auch hier nicht alle denkbaren Kosten enthalten: Zum Beispiel enthält die Angabe keine Kontoführungsgebühren oder Bereitstellungszinsen. Es ist also wichtig, dass ein erhaltenes Angebot gründlich geprüft wird und die wirklich entstehenden Kosten genauestens ausgerechnet werden. Sind die günstigsten Angebote herausgefiltert, heißt es: Nachverhandeln. Unter Umständen ist das Kreditinstitut zu weiteren Zugeständnissen bereit oder es können weitere kostenfreie Flexibilisierungsmerkmale vereinbart werden. Ist der Vertrag einmal unterschrieben, sind die Parteien an die Vereinbarung gebunden.

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Wie sollte die Beantragung erfolgen?

Jeder private Kreditnehmer kann natürlich persönlich bei der Bank vorsprechen und eine Baufinanzierung beantragen. Viele Bankkunden gehen zuerst zu Ihrer Hausbank, um dort eine Beratung zu erhalten und ggf. auch mit dieser ja bereits lange bekannten Bank zu finanzieren. Das ist leider in den meisten Fällen eine ungünstige Lösung. Die Hausbank „um die Ecke“ kann in den allermeisten Fällen nicht mit den Konditionen von Direktbanken oder generell mit einem Vergleich von hunderten Konkurrenzangeboten mithalten. Die Filialnetze vieler Banken verursachen hohe Kosten, die dann weitergegeben werden müssen. Sehr zu empfehlen ist dagegen der Gang zum Finanzmakler (persönlich oder über Internet). Dieser hat eine entsprechende Erfahrung bei der Optimierung von Darlehensanträgen, kennt die Marktkonditionen und hat eine sehr breite Auswahl von möglichen Kreditgebern. Ein solch umfassender Vergleich mit vorheriger Optimierung (auch im Hinblick auf die Nutzung von Förderungen) ist für einzelne Privatpersonen kaum möglich. Der Makler kann bereits im Vorfeld die Chancen auf eine Zusage des Kreditinstitutes abschätzen und wie die Konditionen sich verändern, wenn verschiedene Umstände im Umfeld des Kreditnehmers sich ändern. So ist es z.B. in manchen Fällen sinnvoll, eine zweite Person oder weitere Personen aus dem Familienumfeld einzubeziehen, da so das Ausfallrisiko sinkt und die Bank ggf. bessere Konditionen anbieten kann.

Fazit

Eine Baufinanzierung ist ein entscheidender und lebensbestimmender Schritt im Leben eines Menschen. Wie alle Vorhaben solcher Tragweite, sollte deshalb im Vorfeld zunächst eine Optimierung und Abstimmung auf die eigenen Lebensumstände erfolgen. Bei Baufinanzierungen sind neben dem vorhandenen Eigenkapital insbesondere die Einkommensverhältnisse und der Kapitalbedarf entscheidend. Selbst kleine Unterschiede bei den Finanzierungsangeboten (z.B. im Zinssatz oder den Flexibilisierungsmerkmalen) können später einen riesigen Unterschied machen. Viele tausend Euro lassen sich sparen, wenn die günstigste und individuell passende Finanzierung gefunden werden kann. Viele Vorteile bietet dabei der Gang zum neutralen Finanzierungsberater, da hier neben einer breiten Anbieterbasis eine große Markterfahrung zum Vorteil des Darlehensnehmers besteht.

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