Die Zwischenfinanzierung bei einem Immobiliendarlehen – rechtzeitiger und detaillierter Vergleich ist wichtig

(Berlin, 31.05.2012) In der Regel sind Immobiliendarlehen für den Bau oder Erwerb von Immobilien an bestimmte Auszahlungsvoraussetzungen geknüpft. So muss beispielsweise der Bauherr bestimmte Bauabschnitte nachweislich fertiggestellt haben, bevor die nächste Teilauszahlung des Darlehens erfolgt. Auch beim Erwerb einer bestehenden Immobilie ist es durchaus denkbar, dass die Liquidität schneller benötigt wird, als der notwendige Betrag aus dem Immobiliendarlehen zur Verfügung steht. Zu diesem Zweck kann sich der Darlehensnehmer einer Zwischenfinanzierung bedienen. Diese ist dabei zu unterscheiden von einem per zusätzlichem Kontokorrentkredit gedeckten Kapitalbedarf: Eine echte Zwischenfinanzierung ist an das Immobiliendarlehen gebunden und erfordert auch die notwendigen Sicherheitsleistungen wie z.B. die Grundbucheintragung. Der Kreditnehmer sollte sich jedoch vor dem Beginn des Projektes sehr genau informieren und möglichst viele Anbieter nach einem individuell passenden Angebot fragen.

Verschiedene Formen der Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung soll dem korrekten Verständnis nach den Fortschritt der geplanten Maßnahme(n) absichern, weil die Kapitalmittel aus einem zusammenhängenden, zweckgebundenen Darlehen oft nicht rechtzeitig in vollem Umfang zur Verfügung stehen. Neben der Zwischenfinanzierung durch den Darlehensgeber, bei dem eine Immobilienfinanzierung aufgenommen wurde, kann auch eine Zwischenfinanzierung aus einem Bausparvertrag realisiert werden. Hierbei wird ein Teil der vereinbarten Darlehenssumme bereits vorzeitig ausgezahlt. Unter Umständen kann für den Darlehensnehmer auch das sog. Vorausdarlehen sinnvoll sein, bei dem das zeitnah ausgezahlte Darlehen zur Finanzierung genutzt wird, um später durch den abgeschlossenen Bausparvertrag getilgt zu werden. Immer wieder ist es dabei von entscheidender Bedeutung, wie die Konditionen und Nebenkosten lauten und ob die Form der Finanzierung den individuellen Bedürfnissen in ausreichender Form Rechnung trägt.

Eine Zwischenfinanzierung muss realistisch sein

Damit eine Zwischenfinanzierung nicht zum Stolperstein des gesamten Finanzierungsprojektes wird, sollte diese vor der Aufnahme eines Darlehens realistisch eingeschätzt werden. Hierzu bedarf es in der Regel eines fachkundigen Beraters. Nur er kann einschätzen, was bei dem vorliegenden, individuellen Vorhaben an Zwischenfinanzierungsbedarf anfallen wird. Zwischenfinanzierungen unterliegen den Marktbedingungen und sind – im Gegensatz zu vereinbarten, langfristigen Immobilienfinanzierungen – meist flexibel im Zinssatz. Im Falle einer lang laufenden Zwischenfinanzierung kann es also zu ungeplanten Zinsmehrausgaben kommen. Ein weiterer Grund, Zwischenfinanzierungen so kurz und knapp wie möglich zu halten, sind die im Vergleich zur „regulären“ Immobilienfinanzierungen generell schlechteren Konditionen. Obwohl diese auch abhängig von der Bonität des Kreditnehmers sind, stellen sie in jedem Fall ein erhöhtes Risiko für die Bank dar, was sich in für den Kreditnehmer schlechteren Zinsen niederschlägt. Trotzdem muss die Zwischenfinanzierung ausreichend sein, so dass der Ablauf des Gesamtprojektes nicht gefährdet wird – ein schmaler Grat, den es richtig einzuschätzen gilt!

Beispielrechnung einer Zwischenfinanzierung

Zum besseren Verständnis soll eine Beispielrechnung dienen: Angenommen, eine neu zu errichtende Immobilie kostet 200.000 Euro. Der Kreditgeber zahlt jedoch erst nach Fertigstellung der Bauphase I (z.B. Errichtung der Außenmauern) die erste Teilsumme von 50.000 Euro aus. Bis zu diesem Zeitpunkt muss der Bauherr jedoch schon in etwa 35.000 Euro vorstrecken. Dies bedeutet, dass eine Zwischenfinanzierung bis Ende der Bauphase I von 35.000 Euro minus dem ggf. vorhandenen Eigenkapital notwendig wird. Verfügt der Kreditnehmer erst nach 12 Monaten über ausreichendes Eigenkapital und hat zum jetzigen Zeitpunkt beispielsweise nur 10.000 Euro, muss er entscheiden, ob er 25.000 Euro zwischenfinanziert oder lieber 1 Jahr wartet, bis er keine Zwischenfinanzierung mehr benötigt. Bei Inanspruchnahme der Zwischenfinanzierung ist von einem Zinsverlust in Höhe der Konditionen der Zwischenfinanzierung PLUS entgangener Guthabenzinsen für das bereits vorhandene Eigenkapital auszugehen. Dies sollte sehr genau ausgerechnet und geprüft werden.

Alternative Kapitalbeschaffung durch ein Policendarlehen

Es gibt noch weitere Möglichkeiten, kurzzeitigen Kapitalbedarf zu decken: Ein Beispiel ist das Policendarlehen. Hierbei handelt es sich de facto um die Beleihung einer bestehenden Lebensversicherung. Die Versicherungsgesellschaft zahlt vor Fälligkeit der Ablaufleistung einen Betrag an den Versicherungsnehmer aus – dafür verringert sich die spätere Ablaufleistung oder der Versicherungsnehmer zahlt die Summe später wieder ein. Üblicherweise ist ein Policendarlehen zinsgünstiger als z.B. Dispo- oder Ratenkredite, da es sich prinzipiell um eine Vorschussleistung aus sowieso erworbenen Auszahlungsansprüchen handelt – nicht aber um ein (risikoreicheres) Darlehensgeschäft. Ob sich diese Variante lohnt, hängt von der individuellen Situation des Immobilieninteressenten ab – hierbei sollte grundsätzlich der Rat eines Fachmannes eingeholt werden.

Fazit

Eine Zwischenfinanzierung kann aus unterschiedlichen Gründen notwendig werden. Immer sollte diese realistisch und detailliert geprüft werden, denn sie muss zur individuellen Situation passen und sollte möglichst günstig und risikoarm sein. Wertvolle Hilfestellung kann hierbei im Internet unter www.immokredit24.com gefunden werden.

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