Hausfinanzierung: 10 Tipps für das Gelingen und Finden einer perfekt passenden Finanzierung

(Berlin, 19.12.2011) Wer plant, eine Immobilie zu erwerben oder zu bauen, muss sich auf die Suche nach der passenden Finanzierung machen. Dabei ist entscheidend, dass diese den angehenden Hauseigentümer nicht übermäßig belastet und bei Bedarf flexibel auf etwaige Veränderungen reagieren kann. Anhand der folgenden 10 Tipps kann der Interessent leichter entscheiden, ob eine Finanzierung Sinn macht und wenn ja, wie häufige „Fallen“ vermieden werden.

1. Eigenkapital und Einkommensverhältnisse prüfen

Das passende Traumhaus ist gefunden? Prima. Doch jetzt muss sich der Interessent genau überlegen, ob er sich das auch leisten kann. Experten empfehlen einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent, abhängig vom regelmäßig zu erwartenden Einkommen und von der Darlehenssumme. Kostet das Haus (bzw. der Neubau) also beispielsweise 300.000 Euro, so sollten schon mindestens 60.000 Euro vorhanden sein. Je höher der Eigenkapitalanteil und je höher und sicherer das regelmäßige Einkommen (wie z.B. Gehalt), umso günstiger und risikoärmer wird die Finanzierung.

2. Die genauen Kosten reell abschätzen

Zu beachten ist hierbei, dass bei einer Immobilie nicht „nur“ der Kauf- bzw. Herstellungspreis, sondern auch diverse Nebenkosten berücksichtigt werden müssen. Hierzu zählen u.a. Notar- und Grundbuchkosten, Vermessungskosten usw. – außerdem müssen natürlich Lebenshaltungskosten und ggf. weiter zu zahlende Mieten während der Bauphase berücksichtigt werden. Vergünstigend können sich ggf. Eigenleistungen auswirken.

3. Einen Berater hinzuziehen

Man kann nicht alles selber wissen: Je nach persönlicher Situation muss die passende Finanzierungsform für die Hausfinanzierung gefunden werden (siehe unten) und ferner sollte vor der Anfrage eine Bedarfs- und Anfrageoptimierung durchgeführt werden. Hierzu sollte am besten ein professioneller Berater mit dem entsprechenden Know-how und einer breiten Marktübersicht hinzugezogen werden – dazu sind auch passende Immobilienportale im Internet, wie z.B. Immokredit24.com, geeignet.

4. Passende Finanzierungsform wählen

Für das benötigte Fremdkapital stehen unterschiedliche Finanzierungsformen zur Verfügung. Die günstigste Variante sind meist Förderkredite. Daher sollte zuerst geprüft werden, ob die Voraussetzungen für Förderungen (z.B. durch die KfW-Bank) vorliegen. Hiermit kann dann ggf. schon ein Teil des benötigten Fremdkapitals abgedeckt werden. Anschließend muss die passende Finanzierungsform aus den Angeboten der Kreditinstitute ausgewählt werden. Die gängigsten Finanzierungsvarianten sind das Annuitätendarlehen (sehr gut planbar, da immer gleichbleibende Raten und fest vereinbarter Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit), das Volltilgerdarlehen (führt zu schnellerer Entschuldung durch höhere Tilgung, daher nur für einkommensstarke Darlehensnehmer geeignet), das variable Darlehen (mit regelmäßigen Anpassungen des Zinssatzes, aber deutlich gesteigerter Flexibilität), das CAP-Darlehen (als Abart des variablen Darlehens, jedoch mit Vereinbarung einer Zinshöchstgrenze) sowie das Bauspardarlehen.

5. Notwendige Flexibilisierungsoptionen klären

Damit später eine schnellere Entschuldung oder die Anpassung an sich verändernde Einkommensverhältnisse möglich ist, sollten möglichst viele Flexibilisierungsoptionen im Finanzierungsvertrag vereinbart werden. Hierzu zählen u.a. kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten, eine kostenfreie Anpassung des Tilgungssatzes usw.

6. Aussagekräftigen Angebotsvergleich durchführen

Ist die Anfrage unter Vorgabe der wichtigsten Eckdaten (Darlehenssumme, Tilgungssatz, Zinsbindungsfrist, Flexibilisierungsmöglichkeiten) erfolgt, erleichtert dies den folgenden Vergleich enorm. So können aus den Angeboten (es sollten möglichst viele Anbieter abgefragt werden) leichter die günstigsten Varianten für den individuellen Bedarf gefiltert werden.

7. Nachverhandeln!

Wurden die besten Angebote gefunden, sollte durchaus versucht werden, weitere Verbesserungen durch persönliche Nachverhandlung mit dem jeweiligen Kreditinstitut zu erreichen. Viele Kreditinstitute können durch eine solche Vorgehensweise zu weiteren kleinen Zugeständnissen bewegt werden, was letztlich für den Darlehensnehmer eine große finanzielle Erleichterung bedeuten kann.

8. Zwischenfinanzierungsbedarf klären

Bei üblichen Hausfinanzierungen für Neu- oder Anbauten werden die Darlehensbeträge meist gestaffelt nach Fertigstellung und entsprechendem Nachweis in Raten ausbezahlt. Doch in der Realität fallen oft schon vorher größere Summen an, die bezahlt werden müssen. Dies reicht von der Rechnung vom Vermessungsbüro bis zum Unternehmer für die anfänglichen Erdarbeiten. Es sollte also im Vorfeld bereits geklärt werden, wann was zu bezahlen ist. Bei reinen Hauskäufen wird dies in der Regel nicht notwendig sein.

9. Vor der Unterschrift alles in Ruhe durchlesen

Bevor ein – in der Regel langjährig verbindlicher – Finanzierungsvertrag unterschrieben wird, sollte der Darlehensnehmer sich in Ruhe alle Vereinbarungen (auch das „Kleingedruckte“) sorgfältig durchlesen. Ist etwas nicht verständlich oder benachteiligt es den Darlehensnehmer nach eigener Ansicht übermäßig, muss unbedingt Rücksprache mit dem Berater und der Bank gehalten werden.

10. Während der Darlehenslaufzeit immer wieder ein Blick auf die Finanzmärkte werfen

Eine Hausfinanzierung läuft in der Regel viele Jahre und ist für beide Seiten verbindlich. Doch nicht nur, wenn das Ende der Zinsbindungsfrist näherkommt, sollte sich der Darlehensnehmer am Markt nach einer günstigen Anschlussfinanzierung umsehen. Manchmal können sich Umschuldungen oder rechtzeitig vereinbarte Weiterfinanzierungen (Stichwort: Forward-Darlehen) durchaus rentieren, sogar wenn das Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Es kann sich also lohnen, von Zeit zu Zeit einmal einen Blick auf die aktuellen Angebot.

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