Muskelhypothek zur Stärkung der Eigenkapitalbasis beim Immobilienkredit

(Berlin, 23.02.2012) Die Aufnahme einer Immobilienfinanzierung ist in den meisten Fällen eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben des Darlehensnehmers. Misslingt die geplante Rückzahlung, bedeutet dies nicht nur den Verlust der Immobilie, sondern ist oft auch der finanzielle Ruin. Die Entscheidung für ein Immobilieneigentum und die dazu passende Finanzierung ist somit von sehr großer Bedeutung. Experten empfehlen jedem Darlehensnehmer eine Mindesteigenkapitalbasis von 20 bis 30 Prozent, um genügend Spielraum für Nebenkosten und unvorhergesehene Ausgaben zu haben. In diesem Zusammenhang wird oft von „Muskelhypothek“ gesprochen: Gemeint ist hiermit die mögliche Eigenleistung beim Bau oder Erwerb einer Immobilie, um z.B. Kosten für Fremdarbeiter zu sparen und somit den Fremdkapitalbedarf zu reduzieren. Da ein großer Teil an Eigenleistung somit Einfluss auf die Eigenkapitalquote hat, kann eine Darlehensentscheidung so unter Umständen positiv beeinflusst werden.

Welche Möglichkeiten und Risiken bestehen?

Grundsätzlich kann der Immobilienkäufer bzw. der Bauherr eine große Quantität an Eigenleistungen erbringen. Dies reicht – ja nach persönlichen Fähigkeiten – vom Mauern und Putzen über die Anlage des Gartens bis zum Innenausbau, z.B. der Elektrik, der Fußbodenbeläge oder der Rohranschlüsse. Wichtig dabei ist, dass eine passende terminliche Planung in den gesamten Projektablauf eingepasst wird. Handwerkliche Lohnkosten können so vermindert werden, das finanzielle Risiko sinkt durch eine geringere Beleihung und nicht vollständig kontrollierbare Handwerkerrechnungen. Jedoch gibt es auch einige Nachteile zu bedenken: Der Zeitaufwand wird oft unterschätzt. Durch die meist geringere Qualifikation und fehlende Routine können Probleme auftreten, deren Behebung länger dauert als ursprünglich geplant. Im schlimmsten Fall werden die Qualitätsprobleme nicht bemerkt und führen später zu erheblichen Mehrkosten. Die Materialkosten fallen auch bei Eigenleistung weiterhin an – ggf. sogar teurer als bei einem ausführenden Betrieb. Eine längere Bauzeit durch Probleme bei der Eigenleistungserbringung z.B. bei einem Neubau kann in vielerlei Hinsicht weitere Probleme bedingen – dies reicht von fehlenden Fertigstellungsnachweisen für die Bank bis zu veränderten Planungs- und Kostenunterlagen. Zu bedenken sind auch ggf. Ausschlüsse von Gewährleistungsansprüchen, da in Eigenarbeit erstellte Arbeiten natürlich nicht unter eine Gewährleistung fallen.

Vorsicht bei Einsatz von Bekannten und Nachbarn

Oft wird auch der Einsatz von Bekannten oder Nachbarn in Erwägung gezogen. Selbst bei einer entsprechenden fachlichen Ausbildung besteht neben der fehlenden Gewährleistung ein Versicherungsrisiko. Hierfür gibt es spezielle Produkte, wie einen Unfallschutz und eine Bauhelferversicherung. Ebenfalls sollte eine Anmeldung bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft erfolgen. Werden Arbeiten nicht fachgerecht ausgeführt oder passieren Unfälle, so entsteht meist nicht nur materieller Schaden, sondern das Verhältnis kann auf Dauer gestört sein oder es bleibt eine ständige Verpflichtung gegenüber dem Helfer. Diese Punkte sollten vor dem Einbezug von Helfern daher hinreichend erörtert und mit dem Helfer abgestimmt werden.

Wie viel kann wirklich gespart werden?

Obwohl die sog. „Muskelhypothek“ von den Kreditinstituten anerkannt wird, sollte der Immobilieninteressent die finanzielle Planung nicht zu eng schnüren. Eine finanzielle Reserve ist notwendig, um die durch fehlende Fachkenntnis möglicherweise entstehenden Mehrkosten (beispielsweise Ausbesserungen, Verzögerungen bei der Fertigstellung usw.) begleichen zu können. Grundsätzlich ist das Einsparpotenzial meist nicht so hoch, wie der „mitanpackende“ Finanzierungsnehmer meint: Experten gehen von einer Ersparnis bis zu 10 % aus, wenn der Löwenanteil der Handwerkerarbeiten z.B. bei einem neugebauten Einfamilienhaus als Eigenleistung erbracht wird. Für diese Leistung muss der Bauherr jedoch etwa 700 bis 1000 Stunden mitarbeiten – das entspricht über einem halben Jahr Arbeitszeitleistung! Die bereits erwähnten Risiken kommen hinzu. Als Entscheidungshilfe fungiert die Empfehlung, möglichst keine „gewährleistungssensitiven“ Arbeiten (z.B. Elektroinstallation oder Maurer- und Anschlussarbeiten) selbst auszuführen, sondern Arbeiten, die selbst bei nicht fachgerechter Ausführung nicht über einen gewissen Schadenlevel reichen – dies können z.B. Tapezierarbeiten sein oder auch der Dachausbau.

Fazit

Die Muskelhypothek ist eine Möglichkeit, den Eigenkapitalbedarf für den Erwerb oder die Herstellung einer Immobilie zu reduzieren. Die von den Kreditinstituten anerkannte Risikominderung sollte jedoch realistisch eingeschätzt werden: Werden Arbeiten in Eigenleistung erbracht, die später zu kostenintensiven und weitreichenden Nachbesserungen führen könnten, schafft dies mehr Probleme als die Einsparung des Kapitalbedarfs an Vorteilen bringt. Der Wert der Eigenleistungen hält sich – gemessen am dafür notwendigen Zeitaufwand – in engen Grenzen. Wer sich welche Eigenleistungen zutrauen kann und was davon wirklich finanziell lohnenswert ist, sollte daher nach persönlicher Qualifikation und nach einer detaillierten Vorabinformation bei einem entsprechenden Berater oder auch im Internet bei Fachportalen wie z.B. www.immokredit24.com eruiert werden.

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