Zum Jahresende hin sind die Kosten für Baufinanzierungen seit April 2011 erstmals leicht gestiegen. Gegenüber dem Vormonat erhöhte sich die Standardrate um acht Euro. Dies ist auf die Volatilität an den Finanzmärkten zurückzuführen. Entsprechend ist dieser geringe Kostenanstieg von rund 1,2 Prozent nicht als Trendwende nach oben sondern eher als schwankende Seitwärtsbewegung zu interpretieren. Die Einflussfaktoren der Baufinanzierungszinsen, wie die Entwicklung deutscher Staatsanleihen, deuten aktuell nicht auf einen kurzfristigen Zinsanstieg hin. Analog zur leicht steigenden Standardrate verringerte sich der durchschnittliche Tilgungssatz um rund zwei Prozent.

Wie schon im Vormonat blieb die durchschnittliche Sollzinsbindung auch im Dezember mit 11 Jahren und neun Monaten auf höchstem Niveau, seit Beginn der Erhebungen des DTB. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahresmonat erhöhte sich die Sollzinsbindung um ein ganzes Jahr. Dies verdeutlicht, dass das Thema Sicherheit bei den Deutschen einen sehr hohen Stellenwert hat. Schon vor einem Jahr lag die durchschnittliche Sollzinsbindung mit zehn Jahren und neun Monaten deutlich über den Werten vieler anderer Länder. Sicherlich ein Grund, weshalb der deutsche Immobilienmarkt so stabil – jener dieser Länder hingegen so krisenbehaftet ist. Insbesondere südeuropäische Staaten und die USA nutzen zur Immobilienfinanzierung größtenteils variable Darlehen. Dies zeigt auch, dass die aktuellen Diskussionen über den Sinn oder Unsinn variabler Finanzierungen in Deutschland tatsächlich nur einen minimalen Teil der Bevölkerung betreffen – der Großteil der Bürger setzt auf Sicherheit.

Die im Dezember leicht gesunkene durchschnittliche Darlehenshöhe lässt auf mehr Umschuldungsgeschäft schließen. Traditionell beschäftigen sich die Kunden im letzten Monat des Jahres lieber mit weihnachtlichen Themen als mit der Planung von Kauf- bzw. Neubaufinanzierungen. Auch der Anteil von Forward-Darlehen ist um etwa 17,5 Prozent zurückgegangen. Im Fokus der Kunden standen demnach Finanzierungen, die kurzfristig umgeschuldet werden müssen. Das Interesse an variablen Darlehen verharrt auf sehr niedrigem Niveau. Der Anteil an Darlehen mit langer Zinsbindung ist – auch aufgrund der günstigen Zinsen – erneut gestiegen.

Dr. Klein & Co. AG hat maßgeblich zum Wachstum des Geschäftsbereichs Privatkunden im Hypoport-Konzern beigetragen. Im Segment der Finanzierungen weist der Geschäftsbereich für 2011 ein Transaktionsvolumen von rund 3,86 Mrd. Euro aus, was einer Steigerung von 24 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht (2010: 3,10 Mrd. Euro). Mit einem Plus von 88 Prozent auf aktuell 27,5 Mio. Euro wuchs das Transaktionsvolumen über alle Versicherungsprodukte noch stärker (2010: 14,6 Mio. Euro). Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher der Dr. Klein & Co. AG kommentiert: „Immobilienprodukte zählen seit 1954 zur Kernkompetenz unseres Unternehmens. Die aktuellen Zahlen zeigen, dass sich dies zu Zeiten des Immobilienbooms in Deutschland auszahlt. Aber auch abseits der momentanen Einflüsse bestätigt das Modell der ganzheitlichen Beratung, dass Eigenheimbesitzer heute vermehrt eine Gesamtberatung zur Finanzierung, Vorsorge und Absicherung wünschen.“

Wer an Finanzierungsprodukte für Immobilien denkt, denkt an Dr. Klein

Die Marke Dr. Klein positionierte sich im vergangenen Jahr noch stärker im Bereich der Immobilienprodukte. Deutlich erkennbar ist dies auf Konzernebene an der Steigerung im Transaktionsvolumen von 3,46 Mrd. Euro (2010: 2,73 Mrd. Euro). Noch stärker verdeutlicht das Wachstum im Bereich der Bausparprodukte die Verankerung bei Immobilienprodukten: Das Transaktionsvolumen für Bausparen erhöhte sich in 2011 auf 73,1 Mio. Euro (2010: 36 Mio. Euro). Das entspricht einem Wachstum von 103 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Kredite für kleinere Anschaffungen fragten die Deutschen in 2011 generell weniger nach. Analog dazu entwickelte sich das Transaktionsvolumen für Ratenkredite mit 319,8 Mio. Euro (2010: 339,2 Mio. Euro leicht rückläufig.

Wer eine unabhängige Lösung für seine Versicherungen braucht, geht zu Dr. Klein

Durch die Optimierung der Versicherungsportfolien vieler Kunden trug Dr. Klein zu einem starken Wachstum über alle Versicherungsprodukte hinweg bei. Das Transaktionsvolumen im Bereich der Krankenversicherungen hat mit einem konzernweiten Plus von 103 Prozent auf aktuell 14,1 Mio. Euro (2010: 6,9 Mio. Euro) zugelegt. Lebensversicherungen und Geldanlagen verzeichneten einen Zuwachs im Abschlussvolumen von 77 Prozent auf 11,5 Mio. Euro (2010: 6,5 Mio. Euro). Der kleinste Produktbereich, die Sachversicherungen weisen mit rund 1,9 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr (2010: 1,2 Mio. Euro) ebenfalls ein deutliches Wachstum von rund 59 Prozent aus.

Für Eigenheimbesitzer reduziert die ganzheitliche Beratung Kosten und erhöht die Sicherheit

Auch im Bereich der Versicherungen rund um die Immobilie hat sich Dr. Klein in 2011 somit deutlich positioniert. Hierbei handelt es sich aber nicht nur um Sachversicherungen, die direkt mit der Immobilie in Zusammenhang stehen. Vielmehr verweist der Immobilienexperte Dr. Klein im Rahmen der Konzeptberatung auch auf die Bedeutung einer soliden Absicherung gegen Krankheit oder Berufsunfähigkeit hin. „Eigenheimbesitzer können sowohl im Finanzierungs- als auch im Versicherungsbereich von einer fundierten Beratung nicht nur Sicherheit gewinnen, sondern oft auch Kosten einsparen“, sagt Gawarecki und verweist damit auf die bei Dr. Klein praktizierte  Konzeptberatung. Im Zentrum dieser Beratung steht die Kundensituation und nicht das Produkt. Auf die Kundensituation abgestimmt, werden alle Produkte der Finanzierung, Absicherung und Vorsorge harmonisiert und optimiert. Gerade bei Kunden, die Immobilien besitzen oder diese erwerben möchten, ist die Konzeptberatung sinnvoll. Oft können durch eine Vereinheitlichung der Versicherungsverträge Kosten eingespart werden, die zur Tilgung von Finanzierungsprodukten verwendet werden können.

Kreditanträge werden zunehmend kritischer geprüft und eine Kreditannahme erfolgt immer vorsichtiger. Das bedeutet, dass selbst die Zinsreduzierungen, die jüngst von der EZB durchgeführt wurden, zwar zu billigen Krediten und auch zu einer Nachfrageerhöhung führen wird – jedoch diese von den Banken nicht adäquat bedient werden wird. Für viele Unternehmen – gerade im Mittelstand – bedeutet dies oft eine ausweglose Situation, da die notwendigen Investitionen nicht vorgenommen werden können. Doch es ist zunehmend auch mit einer Einschränkung für private Kreditvergaben, etwa für Baufinanzierungen, zu rechnen.

Hinzu kommt die weiter fortschreitende Inflation, die bereits seit einiger Zeit deutlich über den europäischen Zielvorgaben liegt. Für private Immobilieninteressenten zeichnet sich so eine Art Patt-Situation ab: Die Immobilie bzw. deren Herstellung wird teurer, dafür die Zinskosten des notwendigen Kredites günstiger. Allerdings ist zur Erlangung des Kredites eine sehr hohe Eigenkapitalquote erforderlich, da die Banken sonst ein zu hohes Risiko sehen und den Kredit nicht zusagen. Somit gilt heute mehr als noch vor einigen Jahren, dass Eigenkapital der größte Trumpf ist – für Privatiers wie für Unternehmen.

Chancen für Bauherren stehen aktuell gut

Der Zeitpunkt ist günstig für die Aufnahme eines Immobiliendarlehens oder den Abschluss einer Anschlussfinanzierung. Bauherren, die eine Finanzierung jetzt beginnen, erhalten momentan so günstige Zinskonditionen wie schon lange nicht mehr. Die Mehrheit der Experten prognostiziert eine verhaltene Zinspolitik der Europäischen Zentralbank in der nahen Zukunft. Die Chancen für eine Anhebung des Leitzinssatzes stehen besser als für eine weitere Absenkung. Die erst kürzlich getroffenen Maßnahmen und Zinssenkungen sollten in absehbarer Zeit Wirkung zeigen und die Konjunktur wieder beleben. Somit stehen die Chancen, gerade jetzt oder in der nahen Zukunft eine wirklich zinsgünstige Finanzierung zu erhalten, sehr gut. Die Spekulation auf weiter fallende Zinsen hingegen erscheint riskant – gerade bei den üblicherweise sehr langen Finanzierungszeiträumen über 15 Jahre hinaus sollte eine konsequente und risikoarme Handlungsweise bestimmend sein. Hier können schon Unterschiede von einem Viertel oder halben Prozent beim Finanzierungsvertrag erhebliche Mehrkosten verursachen. Dementsprechend langfristig sollte auch die Sollzinsbindung mit dem Kreditinstitut vereinbart werden. Auch bei Anschlussfinanzierungen sollte vorausschauend gehandelt werden: Ggf. sind schon jetzt entsprechende Vereinbarungen mit dem Kreditinstitut vereinbar, wenn eine bestehende Finanzierung in den nächsten 5 Jahren ausläuft (Stichwort: Forward-Darlehen).

Volltilgerdarlehen bieten aktuell besonders gute Einsparmöglichkeiten

Ein Volltilgerdarlehen wird – im Unterschied zum Annuitätendarlehen – innerhalb der gewählten Zinsbindung vollständig zurückgezahlt. Diese relativ schnelle Tilgung erfordert ein entsprechend hohes, regelmäßiges Einkommen – wird dafür aber von den Kreditinstituten mit besonders günstigen Zinsen offeriert. Diese Finanzierungsform ist durch die Zahlung in Annuitäten extrem gut planbar und bietet den entsprechenden Darlehensnehmern absolute Zinssicherheit. Da jedoch in der Regel keine Sondertilgungen oder Tilgungsanpassungen möglich sind, sollte der Darlehensnehmer wirklich über ein ausreichendes und sicheres Einkommen verfügen, um die regelmäßigen Raten bedienen zu können. Diese Darlehensform bietet dann ein enormes Einsparpotential bei den Zinskosten. Alternativ könnte ein Konstantdarlehen in Frage kommen. Auch hier besteht eine sehr hohe Zinssicherheit bis zur Tilgung, allerdings sind die Gesamtkosten dieser Bausparvorfinanzierungsform meist höher als bei einem Volltilgerdarlehen. Weiterführende Informationen können hier auf einfache Weise im Internet z.B. auf der Website Immokredit24.com eruiert werden.

Fazit

Die Situation am Zinsmarkt ist so günstig wie seit vielen Jahren nicht mehr. Selten gab es bessere Einstiegsmöglichkeiten für eine Baufinanzierung als heute – eine Spekulation auf noch niedrigere Zinsen macht wenig Sinn. Eine Baufinanzierung sollte mit langen Zinsbindungsfristen abgeschlossen werden, um die derzeit niedrigen Zinsen möglichst lange zu „konservieren“. Je nach Einkommens- und Vermögenslage kommen ggf. auch alternative Finanzierungsformen wie z.B. das Volltilgerdarlehen in Frage – diese sind nicht nur absolut zinssicher, sondern auch äußerst gut planbar. Beispielberechnungen oder weitere Informationen können beispielsweise bei entsprechenden Internetportalen wie Immokredit24.com abgerufen werden.

Weitere Informationen

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» Bauzinsen Entwicklung

(München, 28. Dezember 2011) Mit 2011 geht ein Jahr historisch niedriger Zinsen für Bauherren und Immobilienkäufer zu Ende. Interhyp nimmt den Jahreswechsel zum Anlass, um auf die wichtigsten Marktentwicklungen und deren Folgen für Baugeld-Konditionen einzugehen und gibt Tipps, worauf Häuslebauer und Eigenheimbesitzer in 2012 achten sollten.

IMMOBILIENMARKT - Angebotsmangel, steigende Preise und Steuern

In Zeiten geringer Guthabenverzinsung, hoher Inflation und volatiler Aktienmärkte haben viele Deutsche auf die als sicher geltende Immobilie gesetzt. So war das Jahr 2011 von einer starken Immobiliennachfrage geprägt, die vor allem in Ballungszentren zu steigenden Preisen geführt hat: Laut Marktbericht des Immobilienverbands Deutschland (IVD) wurden beispielweise bei Bestandswohnungen in München Preissteigerungen von 9,7 Prozent seit dem Frühjahr erreicht. Auch in anderen Großstädten wie Berlin oder Hamburg ist der Markt stellenweise wie leergekauft, entsprechend ähnliche Preisentwicklungen sind dort zu sehen.

In solch umkämpften Immobilienmärkten ist es wichtiger denn je, schnell und verbindlich einen Kauf zusagen zu können. Interhyp hat auf diesen veränderten Markt reagiert und bietet seit 2011 einen neuen Service an, die VorausBeratung: Kaufinteressenten klären mit ihrem Interhyp-Berater bereits ohne konkretes Objekt ihren Finanzierungsbedarf, um mit einem fertigen Finanzierungskonzept in der Tasche ihre Chance auf den Zuschlag für ihre Wunschimmobilie zu erhöhen.

Neben dem vielerorts ausgeprägten Angebotsmangel an Immobilien wird zudem in 2012 auch deren Erwerb in einigen Bundesländern teurer: Die Grunderwerbsteuer steigt auf fünf Prozent in Schleswig-Holstein (ab Januar), Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt (voraussichtlich zum 1. März), Berlin (zum 1. April), und Mecklenburg-Vorpommern (voraussichtlich Mitte 2012).

Interhyp rät: Wer die Möglichkeit hat, sein Kaufvorhaben noch vor den geplanten Erhöhungen unter Dach und Fach zu bringen, sollte sich beeilen. Immobilienkäufer, die vor der Steueranhebung den Kaufvertrag unterschreiben, zahlen den bisherigen Satz – und können so leicht mehrere Tausend Euro sparen.

BAUGELD – Auch 2012: niedrige Zinsen langfristig sichern

Robert Haselsteiner, Zinsexperte der Interhyp AG, analysiert das vergangene Jahr und gibt einen Ausblick auf 2012: “In 2011 haben Baugeldkunden in Deutschland massiv von der Schuldenkrise im Euroland profitiert und Vorteile aus der Tatsache ziehen können, dass deutsche Bundesanleihen von internationalen Investoren als letzter Hort der Sicherheit innerhalb des Euroraumes gesehen wurden. Nicht nur die Flucht aus den Staatsanleihen von Krisenländern wie Griechenland, Portugal oder Spanien, sondern auch Verkäufe von italienischen und französischen Staatstiteln haben die Zinsen in diesen Ländern auf Niveaus steigen lassen, die wir seit 1994 nicht mehr gesehen hatten.

Falls also die Schleusen der Europäischen Zentralbank (EZB) in den nächsten Monaten geöffnet werden, sollte das zu fallenden Zinsen in den Krisenländern führen, während die Zinsen für längere Bundesanleihen vorerst deutlich steigen könnten, da viele Investoren ihre spekulativen Positionen ‚Short Krisenländer – long Bundesanleihen‘ schließen und die Belastungen für Deutschland über Transferleistungen in den folgenden Jahren drastisch zunehmen würden. Das könnte in Deutschland auch zu einem deutlichen Anstieg der Baugeldkonditionen in den ersten Monaten von 2012 führen.

Mittelfristig gehen wir aber davon aus, dass die EZB alles daran setzen wird, die Zinsen in Euroland sehr tief zu halten, um den Effekt der kontrollierten Inflationierung zu erreichen. Das sollte im Verlauf von 2012 auch deutschen Hypothekenkunden wieder zugutekommen.”

Das Gebot der Stunde heißt aber auf jeden Fall: Die aktuell historisch tiefen Zinsen sichern und möglichst langfristig festschreiben. Damit wird die Immobilieninvestition mit Kalkulationssicherheit versehen und zukünftige Unwägbarkeiten an den Kapitalmärkten können ohne Stress für die Finanzierung des eigenen Heimes beobachtet werden. Interhyp rät zudem, neben möglichst langen Zinsfestschreibungen von 15 Jahren oder mehr eine anfängliche Tilgungshöhe von mindestens zwei Prozent zu vereinbaren. So nutzen Immobilienkäufer die niedrigen Zinsen für eine schnelle Entschuldung.

Die Standardrate für eine Baufinanzierung ist im November gegenüber dem Vormonatswert mit 665 Euro pro Monat konstant geblieben. Im Vergleich zum Vorjahresmonat sanken die Kosten allerdings um monatlich 71 Euro oder um 9,6 Prozent. Dass die aktuelle Zinssituation attraktive Bedingungen für langfristige Darlehen bietet, haben wir mehrfach festgestellt. Im November zeigt sich nun, dass immer mehr Kunden die aktuelle Situation für sich nutzen: Die durchschnittliche Zinsbindung hat mit elf Jahren und neun Monaten einen Rekordwert seit Beginn der DTB-Berechnungen erreicht. Aufgrund des gesetzlichen Kündigungsrechts nach zehn Jahren erhöht die lange Zinsbindung die Sicherheit in Bezug auf die zu zahlenden Raten, schränkt aber die Flexibilität des Schuldners nicht ein. Die anstehenden Regelwerkänderungen für Banken (Basel III) und Versicherungen (Solvency II) werden die Kreditkosten erhöhen. Vor diesem Hintergrund sind lange Zinsbindungen, die aktuell zu Kosten deutlich unter dem historischen Durchschnitt zu haben sind, für alle Kreditnehmer sinnvoll. Auch die Darlehenshöhe weist mit rund 155.000 Euro ein neues Rekordhoch aus. Gegenüber dem Vormonat entspricht dies einer Zunahme von 2,6 Prozent; im Vergleich zum Vorjahresmonat von rund 7,6 Prozent. Grund hierfür sind die – im Hypoport-Hauspreisindex dokumentierten – bundesweiten Preissteigerungen für Wohnimmobilien.

Der Fremdkapitalanteil von 77,24 Prozent ist gegenüber dem Vormonat um 0,68 Prozent gestiegen, gegenüber dem Vorjahr fiel der Beleihungsauslauf um 2,10 Prozent. Baufinanzierungskunden setzen heute trotz der höheren Kreditsummen etwa 7.000 Euro mehr Eigenkapital ein als noch vor einem Jahr.

Nicht nur Eigennutzer, sondern auch Kapitalanleger drängen verstärkt auf den Markt. “Die Zinsen für Sparguthaben sind so gering, dass die Inflation sie auffrisst und der Aktienmarkt ist volatil. Da investieren viele lieber klassisch in die Immobilie, die Sicherheit und Werterhalt verspricht”, sagt Benjamin Papo und fügt noch einen entscheidenden Grund hinzu: “Die Zinsen für Immobilienkredite sind mit nur 3,20 Prozent für eine zehnjährige Laufzeit historisch niedrig. Käufer können heute fast schon zum Mietpreis finanzieren.”

Von der starken Nachfrage zeugen die steigenden Preise, vor allem in Ballungszentren. In München sind laut Marktbericht des Immobilienverbands Deutschland (IVD) historische Höchstwerte erreicht, die Preise für Wohnungen im Bestand sind derzeit 9,7 Prozent höher als noch im Frühjahr. Trotzdem übersteigt die Nachfrage bei weitem das Angebot. Auch in anderen Städten verzeichnet der IVD große Preissteigerungen, etwa in Hamburg und Berlin.

In den umkämpften Immobilienmärkten erhält der den Zuschlag, der den Kauf sofort zusagen kann. “Viele Interessenten kommen nicht zum Zuge, weil ihre Finanzierung noch nicht geklärt ist”, berichtet Papo. Mit der VorausBeratung hilft Interhyp seinen Kunden, den Immobilienkauf gut vorzubereiten und verschafft ihnen einen Zeitvorsprung: Schon bevor das Wunschobjekt gefunden ist, analysiert der Interhyp-Berater gemeinsam mit dem Kunden den individuellen Finanzierungsbedarf und erstellt das passende Konzept für die Finanzierung. “Die frühzeitige Beratung gibt dem Kunden Planungssicherheit und erleichtert ihm die Immobiliensuche. Wenn ihm dann eine Wohnung gefällt, kann er den Kauf schnell zusagen”, sagt Papo. “Und mit der individuell ausgearbeiteten und vorgeprüften Finanzierung in der Tasche fällt es ihm leichter, den Verkäufer zu überzeugen.”

1. Eigenkapital und Einkommensverhältnisse prüfen

Das passende Traumhaus ist gefunden? Prima. Doch jetzt muss sich der Interessent genau überlegen, ob er sich das auch leisten kann. Experten empfehlen einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent, abhängig vom regelmäßig zu erwartenden Einkommen und von der Darlehenssumme. Kostet das Haus (bzw. der Neubau) also beispielsweise 300.000 Euro, so sollten schon mindestens 60.000 Euro vorhanden sein. Je höher der Eigenkapitalanteil und je höher und sicherer das regelmäßige Einkommen (wie z.B. Gehalt), umso günstiger und risikoärmer wird die Finanzierung.

2. Die genauen Kosten reell abschätzen

Zu beachten ist hierbei, dass bei einer Immobilie nicht „nur“ der Kauf- bzw. Herstellungspreis, sondern auch diverse Nebenkosten berücksichtigt werden müssen. Hierzu zählen u.a. Notar- und Grundbuchkosten, Vermessungskosten usw. – außerdem müssen natürlich Lebenshaltungskosten und ggf. weiter zu zahlende Mieten während der Bauphase berücksichtigt werden. Vergünstigend können sich ggf. Eigenleistungen auswirken.

3. Einen Berater hinzuziehen

Man kann nicht alles selber wissen: Je nach persönlicher Situation muss die passende Finanzierungsform für die Hausfinanzierung gefunden werden (siehe unten) und ferner sollte vor der Anfrage eine Bedarfs- und Anfrageoptimierung durchgeführt werden. Hierzu sollte am besten ein professioneller Berater mit dem entsprechenden Know-how und einer breiten Marktübersicht hinzugezogen werden – dazu sind auch passende Immobilienportale im Internet, wie z.B. Immokredit24.com, geeignet.

4. Passende Finanzierungsform wählen

Für das benötigte Fremdkapital stehen unterschiedliche Finanzierungsformen zur Verfügung. Die günstigste Variante sind meist Förderkredite. Daher sollte zuerst geprüft werden, ob die Voraussetzungen für Förderungen (z.B. durch die KfW-Bank) vorliegen. Hiermit kann dann ggf. schon ein Teil des benötigten Fremdkapitals abgedeckt werden. Anschließend muss die passende Finanzierungsform aus den Angeboten der Kreditinstitute ausgewählt werden. Die gängigsten Finanzierungsvarianten sind das Annuitätendarlehen (sehr gut planbar, da immer gleichbleibende Raten und fest vereinbarter Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit), das Volltilgerdarlehen (führt zu schnellerer Entschuldung durch höhere Tilgung, daher nur für einkommensstarke Darlehensnehmer geeignet), das variable Darlehen (mit regelmäßigen Anpassungen des Zinssatzes, aber deutlich gesteigerter Flexibilität), das CAP-Darlehen (als Abart des variablen Darlehens, jedoch mit Vereinbarung einer Zinshöchstgrenze) sowie das Bauspardarlehen.

5. Notwendige Flexibilisierungsoptionen klären

Damit später eine schnellere Entschuldung oder die Anpassung an sich verändernde Einkommensverhältnisse möglich ist, sollten möglichst viele Flexibilisierungsoptionen im Finanzierungsvertrag vereinbart werden. Hierzu zählen u.a. kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten, eine kostenfreie Anpassung des Tilgungssatzes usw.

6. Aussagekräftigen Angebotsvergleich durchführen

Ist die Anfrage unter Vorgabe der wichtigsten Eckdaten (Darlehenssumme, Tilgungssatz, Zinsbindungsfrist, Flexibilisierungsmöglichkeiten) erfolgt, erleichtert dies den folgenden Vergleich enorm. So können aus den Angeboten (es sollten möglichst viele Anbieter abgefragt werden) leichter die günstigsten Varianten für den individuellen Bedarf gefiltert werden.

7. Nachverhandeln!

Wurden die besten Angebote gefunden, sollte durchaus versucht werden, weitere Verbesserungen durch persönliche Nachverhandlung mit dem jeweiligen Kreditinstitut zu erreichen. Viele Kreditinstitute können durch eine solche Vorgehensweise zu weiteren kleinen Zugeständnissen bewegt werden, was letztlich für den Darlehensnehmer eine große finanzielle Erleichterung bedeuten kann.

8. Zwischenfinanzierungsbedarf klären

Bei üblichen Hausfinanzierungen für Neu- oder Anbauten werden die Darlehensbeträge meist gestaffelt nach Fertigstellung und entsprechendem Nachweis in Raten ausbezahlt. Doch in der Realität fallen oft schon vorher größere Summen an, die bezahlt werden müssen. Dies reicht von der Rechnung vom Vermessungsbüro bis zum Unternehmer für die anfänglichen Erdarbeiten. Es sollte also im Vorfeld bereits geklärt werden, wann was zu bezahlen ist. Bei reinen Hauskäufen wird dies in der Regel nicht notwendig sein.

9. Vor der Unterschrift alles in Ruhe durchlesen

Bevor ein – in der Regel langjährig verbindlicher – Finanzierungsvertrag unterschrieben wird, sollte der Darlehensnehmer sich in Ruhe alle Vereinbarungen (auch das „Kleingedruckte“) sorgfältig durchlesen. Ist etwas nicht verständlich oder benachteiligt es den Darlehensnehmer nach eigener Ansicht übermäßig, muss unbedingt Rücksprache mit dem Berater und der Bank gehalten werden.

10. Während der Darlehenslaufzeit immer wieder ein Blick auf die Finanzmärkte werfen

Eine Hausfinanzierung läuft in der Regel viele Jahre und ist für beide Seiten verbindlich. Doch nicht nur, wenn das Ende der Zinsbindungsfrist näherkommt, sollte sich der Darlehensnehmer am Markt nach einer günstigen Anschlussfinanzierung umsehen. Manchmal können sich Umschuldungen oder rechtzeitig vereinbarte Weiterfinanzierungen (Stichwort: Forward-Darlehen) durchaus rentieren, sogar wenn das Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Es kann sich also lohnen, von Zeit zu Zeit einmal einen Blick auf die aktuellen Angebote anderer Anbieter zu werfen. Auch hierbei können Immobilienportale wie Immokredit24.com wertvolle Dienste leisten!

Weitere Informationen

» Hausfinanzierung im Detail
» Hausfinanzierung – Fragen und Antworten

Die Prognose für 2012

Auch im kommenden Jahr wird die Zinsentwicklung von der Eurokrise und ggf. deren Auswirkungen bestimmt sein. Schon jetzt ist abzusehen, dass eine Ausweitung der Geldmenge inflationssteigernd wirken wird. Die Grenze nach unten ist bei der Leitzinsentwicklung fast erreicht und die EZB wird darauf „lauern“, den Leitzins sobald als möglich wieder anzuheben. Diese Strategie war schon für 2011 geplant, bis die enormen Auswirkungen der Griechenland- und Südeuropa-Staatsschuldensituationen dieser Strategie Einhalt geboten. Auch ist bereits eine Tendenz abzusehen, dass die Kreditinstitute ihre ausgeliehenen Mittel verteuern werden, da die Angst vor weiteren Kreditausfällen schwer wiegt und eine Kreditvergabe mit „angezogener Handbremse“ erfolgen wird. Das Bankenvertrauen untereinander hat ebenfalls gelitten. Die früheren Gewinnhöhen der großen Banken (bis Eintritt der Finanzkrise) werden trotzdem kaum zu erreichen sein.

Jetzt ist die Chance für Häuslebauer

Für angehende Immobilienbesitzer bietet sich nach dem derzeitigen Stand gerade jetzt eine extrem gute Ausgangssituation, um die Konditionen für ein langjähriges Darlehen zu fixieren. Wer die Darlehensmittel nicht sofort benötigt, kann sich trotzdem die guten Konditionen für die Zukunft sichern: Mit einem Forward-Darlehen. Ein Forward-Darlehen kann für einen Kredit bis zu 5 Jahre im Voraus vereinbart werden, die Aufschläge für die Fixierung der Zinsen sind je nach Vorlaufzeit vergleichsweise gering. Ein Forward-Darlehen eignet sich dabei hervorragend als Anschlussfinanzierung, unter Umständen auch als Erstfinanzierung, wenn schon feststeht, wie viel wann benötigt wird. Interessenten, die sowieso die Absicht haben zu bauen oder zu kaufen, sollten sich also unbedingt die aktuell niedrigen Zinsen sichern. Weitere Informationen hierzu und zum Thema Forward-Darlehen können im Internet z.B. bei Immokredit24.com eingesehen werden. Das Immobilienportal bietet einen unabhängigen Vergleich aus über 300 Anbietern, so dass jeder zu seinem individuell angepassten und günstigen Kredit kommen kann. Die Abdeckung dieser Marktbreite ist für einen sinnvollen Darlehensvergleich wichtig, denn nur so können alle Optimierungsmöglichkeiten auch ausgenutzt werden.

Fazit
Die aktuelle finanzpolitische Lage beschert angehenden Immobilienbesitzern eine nie dagewesene Chance, von niedrigen Zinskonditionen zu profitieren. Wer jetzt seine Finanzierung fixiert, z.B. über ein Forward-Darlehen, kann in den Jahren der Zinsbindung erhebliche Mittel für Zinsaufwendungen sparen. Eine ausgiebige Information freilich sollte am Anfang dieses Bemühens stehen, hilfreich sind hier unabhängige Finanzberater oder auch entsprechende Seiten im Internet, wie beispielsweise Immokredit24.com. Die individuelle Optimierung und ein Vergleich aus mehreren hundert Darlehensanbietern ermöglicht eine maximale Nutzung der Marktmöglichkeiten.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung Zinsen – Entwicklung der Bauzinsen
» Forward Darlehen – günstige Baufinanzierung Zinsen sichern

Welche gängigen Darlehensvarianten können unterschieden werden?

Abhängig von den persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen kann der angehende Immobilieneigentümer zwischen verschiedenen Finanzierungsvarianten wählen, die für eine Immobilienfinanzierung in Frage kommen. Die mit Abstand am häufigsten beanspruchte Finanzierung stellt das herkömmliche Annuitätendarlehen dar. Diese Finanzierungsform ist für viele Darlehensnehmer gut geeignet, da eine exzellente Planbarkeit durch die immer gleich bleibenden Raten gegeben ist. Nachteile: Für die gute Konditionierung eines Annuitätendarlehens ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20% sinnvoll. Nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist bleibt außerdem in den meisten Fällen ein recht hoher Darlehensbetrag übrig, der dann mit einer Anschlussfinanzierung weitergeführt werden muss. Ganz anders sieht dies bei einem sog. Volltilger-Darlehen aus: Hier muss das Darlehen über die vereinbarte Laufzeit komplett getilgt werden. Da die möglichen Laufzeiten im Vergleich zum herkömmlichen Annuitätendarlehen kürzer ausgelegt sind, bedeutet dies eine recht hohe monatliche Belastung durch die merklich höhere Tilgungsleistung. Die Eignung dieser Variante beschränkt sich daher auf entsprechend einkommensstarke Darlehensnehmer. Nachteile: Flexibilisierungen wie die Anpassung des Tilgungssatzes oder Sondertilgungen sind ausgeschlossen.

Eine beliebte Sonderform sind tilgungsfreie Darlehen mit Festzins. Hier werden während der Laufzeit nur die (über eine bestimmte Laufzeit fixierten) Zinsen gezahlt, die Tilgung erfolgt erst am Laufzeitende. Die Tilgung kann so z.B. aus der Ablaufleistung einer Lebensversicherung oder eines Sparvertrages erfolgen. Diese Variante ist geeignet für Darlehensnehmer, die auf eine niedrige regelmäßige Belastung Wert legen und ggf. vorhandene Sparverträge etc. unterhalten. Nachteil: Da über einen relativ langen Zeitraum keine Tilgung erfolgt, werden überproportional viele Zinskosten fällig, da der Zinssatz auf die gesamte Darlehenssumme berechnet wird.

Darlehensvarianten über Bausparkassen

Im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb werden auch immer wieder die Angebote der Bausparkassen thematisiert. Hier ist in erster Linie der klassische Bausparvertrag zu nennen, welcher seine Attraktivität insbesondere aus den möglichen Zuschüssen wie Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und vermögenswirksamen Leistungen bezieht. Das Prinzip beruht auf einem Sparvertrag, der über eine mehrjährige Laufzeit bespart und verzinst wird, bis er „zuteilungsreif“ gestellt wird. Sodann besteht die Möglichkeit der Inanspruchnahme eines vergünstigten Darlehens gemäß den vereinbarten Vertragsbedingungen. Die Tilgung des Bauspardarlehens während der Darlehensphase ist flexibel gestaltbar und ist daher besonders für Darlehensnehmer mit viel Geduld (lange Ansparphase und kein vorab bekannter definitiver Zeitpunkt der Zuteilungsreife) und kleineren Einkommen geeignet. Nachteile: Die Darlehenssummen sind oft sehr begrenzt, die Guthabenverzinsung während der Sparphase verhältnismäßig niedrig und es kann kein genauer Zeitpunkt für die Auszahlung der Darlehenssumme genannt werden. Für Darlehensnehmer, die es eiliger haben und die Darlehensmittel sofort benötigen, bieten die Bausparkassen das sog. Voraus-Bauspardarlehen an. Die sofort ausgezahlten Darlehensmittel werden hier mittels eines gekoppelten Bausparvertrages getilgt und während der Laufzeit fallen zusätzlich zu den Sparraten die Darlehenszinsen an. Der Nachteil liegt hier wiederum in den relativ niedrigen Guthabenzinsen des Bausparteiles sowie den hohen Zinskosten für das Darlehen, weil eine Tilgung erst mit Erreichen der Zuteilungsreife erfolgt.

Ein Baufinanzierungsvergleich sollte auch in Niedrigzinsphasen stattfinden

Das derzeitige Rekordzinstief lässt Baufinanzierungen augenscheinlich extrem attraktiv erscheinen. Dies stimmt nur zum Teil – denn ohne eine individuelle Abstimmung auf die persönliche Finanzsituation kann jedes auch noch so günstig konditionierte Finanzierungsangebot zum finanziellen Fiasko werden. Die Rückzahlungsbelastungen aus Zinsen und Tilgungen müssen den finanziellen Möglichkeiten angepasst werden, um eine ausreichende Kapitaldienstfähigkeit zu erreichen. Ist dann die passende Finanzierungsform gefunden, müssen die Angebote der unterschiedlichen Kreditinstitute miteinander verglichen werden. Diese Vorgehensweise kann gerade bei einer ungünstigen Entwicklung der Einkommensverhältnisse oder bei unvorhergesehenen Ereignissen das Zünglein an der Waage zum Erfolg der Finanzierung sein. Wer dann flexibel reagieren kann, kann die Finanzierung trotz allem weiterführen. Ergo: Vergleichen lohnt sich immer!

Fazit

Die optimale Baufinanzierung sollte eine Darlehensvariante sein, die zu den individuellen persönlichen Verhältnissen passt. Der Darlehensnehmer muss sich daher vorab ausgiebig über die verschiedenen Varianten informieren und anschließend die Offerten der Kreditinstitute ausgiebig miteinander vergleichen.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung Varianten – Welche Darlehensvariante ist die Richtige?
» Baufinanzierung Vergleich – Gegenüberstellung und Bewertung von Finanzierungsangeboten